Der klagende Verein der Benediktiner der Abtei Neuburg hatte im Jahr 2007 zur Abtei gehörende Flächen und Gebäude zum landwirtschaftlichen und gastronomischen Betrieb an die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, verpachtet. In dem von den Parteien geschlossenen Pachtvertrag war eine Pachtzeit bis Ende 2027 vereinbart.

Der Eigentümer und Verpächter wirft der Beklagten verschiedene Vertragsverletzungen vor und hatte das Pachtverhältnis außerordentlich gekündigt. Hilfsweise hat er eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zum 31.12.2016 ausgesprochen.

Das Amtsgericht Heidelberg hatte zwar nicht die Kündigungen wegen Vertragsverletzungen, wohl aber die für Ende 2016 ausgesprochene Kündigung für durchgreifend erachtet, weil der eine Kündigung bis 2027 ausschließende Pachtvertrag wegen Verletzung gesetzlicher Formvorschriften unwirksam sei. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Berufung der Pächterin. Sie behauptet, es sei durchaus erkennbar, welche Flächen und Gebäude verpachtet sein sollten. Im Übrigen sei es treuwidrig, wenn der Eigentümer sich auf die fehlende Schriftform berufe. Die Kündigung sei existenzbedrohend, da sich die von ihr getätigten Investitionen noch nicht amortisiert hätten.

Die Berufung der Pächterin war vor dem unter anderem für Landwirtschaftssachen zuständigen 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe erfolglos.

Der Senat hat zur Begründung ausgeführt: Der bis zum Jahr 2027 ohne Kündigungsmöglichkeit geschlossene Vertrag ist nicht wirksam, da die vom Gesetz vorgesehene Schriftform nicht eingehalten ist. Der schriftliche Vertrag beschreibt nicht hinreichend genau, welche Flächen und Gebäude verpachtet sind. Für das Pachtverhältnis gelten damit die gesetzlichen Regeln (§ 585 a BGB). Insbesondere ist eine Kündigung des Pachtverhältnisses innerhalb der gesetzlichen Fristen (§ 594 a BGB) zulässig. Der Pachtvertrag ist daher aufgrund der Kündigung im Jahr 2014 zum Ende des Jahres 2016 beendet. Die Kündigung ist nach Auffassung des Gerichts auch nicht treuwidrig. Der Verpächter hat die Pächterin weder schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten noch ist die Kündigung eine schwere Treuepflichtverletzung. Im Übrigen ist der Eigentümer dazu bereit, der Kommanditgesellschaft den Mehrwert zu erstatten, den er durch die vorzeitige Rückgabe des erheblich umgebauten Klosterhofs erlangen wird.

Die Revision wurde nicht zugelassen. Damit kann die Beklagte lediglich noch Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 07.12.2016 Az. 15 U 36/16 Lw

Relevante Vorschriften

§ 585a BGB Form des Landpachtvertrags 

Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.

 § 594a BGB Kündigungsfristen

(1)    Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr.

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